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地产下午茶:市场&政策博弈升级 共话绍兴楼市未来

2017-10-31来源:绍兴楼市网
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【活动背景】

今年的绍兴楼市仿佛凤凰涅槃,城市价值全面爆发。截止2017年9月,绍兴越城区新房成交已达13614套,对比2016年全年成交14280套的成绩,预计到第四季度结束,今年的新房成交量将轻松追平并超越去年。

而在房价对比上,今年相较去年涨幅明显,2016年越城区成交均价为9644元/㎡,而截止今年9月,2017年成交均价已达10132元/㎡,突破万元大关,而主城区的优质房源均价已到14000元/㎡左右。柯桥更有后来居上之势,房价涨幅更为明显,甚至同一地段的房价环比去年上涨50%。(数据来源于房地产信息网)

面对涨幅明显的新房市场,土地市场也不甘示弱。尤其是9、10月份,越城柯桥密集推地。越城区推出9宗优质地块,包括备受关注的迪荡湖1号地块、镜湖中心区8-5、8-6号地块,成交楼面价均突破万元;柯桥区则上演了土拍抢地大战,地块竞争十分激烈,最近的阳光城以14.39亿竞得柯桥G-46居住地块,楼面价达8415元/㎡。高企的楼面价,几乎接近市场在售楼盘房价,也间接显示出知名房企对绍兴楼市整体看好。

面对楼市的火热行情,绍兴限售新政10月13日正式实施,通知中指出将实施区域限售:在绍兴市区(越城区、柯桥区、上虞区、袍江开发区、滨海新城)新购买的住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证书满2年后方可转让,购买时间以交易合同网签时间为准。一时间该条房产新政在业内及购房者中炸开了锅,各种声音尘嚣而上,有人力挺,有人唱衰,究竟新政成效几何?在市场和政策的博弈升级之下,绍兴楼市到底将如何发展演变?外地投资客作为绍兴楼市的变数,将如何影响楼市发展?

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10月26日,绍兴楼市网特此主办地产下午茶,邀请绍兴各大楼盘的相关负责人一起参加“市场&政策博弈升级 共话绍兴楼市未来”地产下午茶研讨会。

2个小时的下午茶,嘉宾们侃侃而谈,发表了对绍兴楼市自己独到的见解。现场气氛开始热烈。随着讨论的深入,下半年楼市符号一一呈现,精辟的观点也呼之欲出。

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世茂天樾销售经理 沈小凤(代表楼盘:世茂天樾)

观点:镜湖如何快速导入人口 成为亟需解决的问题

镜湖,经历这么多年发展,还是存在着人口导入问题,人气不足,整个区域成熟度低。面对镜湖土拍楼面价破万,两者之间存在着一个矛盾。一方面,镜湖人口导入可能需要更多的刚需楼盘来支撑;另一方面,万科、绿地装配式精品楼盘入驻,再加上破万的楼面价,房价有可能突破2万,它的信心和客群导入方向在哪里?

目前镜湖改善入住率偏低,因为配套不成熟,镜湖不是改善购房者的首选居住地;所以我认为需要一些刚需楼盘来提高镜湖的入住率,但从现在土拍的楼面价来看,未来镜湖还是以高总价的改善楼盘为主,对镜湖的人口导入没有特别大的帮助。如果镜湖商业配套和刚需楼盘同时开发,可能对镜湖短期内人气提升是一个更优的方式。

世茂天樾在城东这块发展得很稳,一方面是地段比较占优势,一方面产品自身打造也很重要,让客户眼前一亮的感觉。所以我认为万科也好,保利也好,祥生也好,绿地也好,在镜湖密集开发,尤其是在没有那么多客群支撑的情况下,就要看哪个开发商做的产品够吸引人。

现在有些楼盘打着地铁的概念炒作,把地铁盘的想法扩大化了。就像杭州,杭州地铁盘也没有比周边贵很多,最多一千。对绍兴这么小的城市来说,以后也没有特别大的差距,除非像上海那样的大城市,可能地铁盘跟普通盘会有4、5千的落差。绍兴现在地铁还没通,可能把地铁想象得太美好了。

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绍兴华星代理机构总经理 曾建华

观点:镜湖房价有支撑 二手房市场不缺购买力

就目前来看,镜湖几个主要项目百合花园、金色家园、赞成美林的入住率大概在40%。业主群体也比较广泛,包括上虞、诸暨、新昌、嵊州,吸附了大绍兴的购买力。镜湖现在一手房源价格在14000-15000,二手房源已经达到19000。未来,万科、绿地房价到达20000-23000,对潜在客群来说还是有这个接受能力的。尤其是镜湖作为绍兴中心区域的凸显,还有未来地铁设置站点,镜湖的房价有一定的支撑力。还有现在比较热门的平江路2号地块,位于袍江、镜湖、迪荡三角地带。凤林路打通,未来这一区域的购买力还是在镜湖。

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恒大珺睿府营销总监 崔方博

观点:大型商业配套缺失成为镜湖发展最大掣肘 苏宁有望改变现状

镜湖新区发展也有10几年了,之所以人口导入不够成功,我认为存在最大的问题是大型商业配套缺失较为严重。一个区域没有商业和教育配套,哪怕全是便宜的房子,也不会成为居住者的首选。相反,便宜的房子会吸引更多的投资客,投资客过多必然导致入住率低,反而成为一个恶性循环,使区域的人气更为低迷。

镜湖这个区域,我个人比较看好,自然景观资源和行政规划优势明显。镜湖中心区8号地块由苏宁来操盘,是镜湖的幸事,苏宁有实力打造自持商业,招商这块应该没有特别大的问题,大型商业的兴起对镜湖整个区域会有重大提升作用。配套完善之后,人口自然而然就住进来了。

绍兴镜湖区域可以在一定程度上类比宁波东部新城,同是市政府花大力气重点打造的新区,同样将市政府迁过来。宁波东部新城的房价已突破4万,甚至逐渐超过老海曙的核心区。要想打造一个行政、商业、交通、教育、医疗配套完善的新区,地理位置偏反而成为一种优势,更利于区域整体规划。总而言之,人口导入不是靠便宜的房子,还是需要靠配套把人口导入。苏宁的入驻,让我们对镜湖未来的区域发展有了更足的信心。

镜湖的楼面价已突破1万1,未来售价有可能突破2万,万科、苏宁、祥生等项目基本会定位为全装修的改善型项目,类似于我们的恒大珺睿府,改善项目必然以自主为主,又处在周边配套十分成熟的区域,居住氛围浓厚,又是全装修交付。交房后业主会很快入住,人口导入效果更为明显。

随着未来镜湖区域的充分发展,势必会缓解主城区的交通及医疗、教育等各项压力,绍兴城市格局会愈加合理。

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华燕代理机构人事总监 曹立

观点:绍兴城市格局扩大 房产市场客群融合转变

我们主要代理了今年的两个热销楼盘,光明海樾传奇和星尚悦湖,其中光明海樾传奇目前已经完成24亿的销售额,星尚悦湖亦已实现20亿以上的销售业绩,可以说已经完美收官,但随着明年大量改善型楼盘的陆续入市,2018整体市场将会改变今年库存供给不足的情况。

我主要想谈谈市场消费力,市场消费习性,城市发展格局三个方面。随着绍兴三区融合,未来群贤路东延,平江隧道的开通,镜湖和主城区的联系将更紧密,城市格局也会产生变化,市场购买客群也会产生变化。从两个项目客源来看,去年还是以地源性客户为主,主要吸引周边的潜在客群。而今年两个项目,来自城南城东城西客户都有。今年最大的感触就是客群置业习性变化明显,改善型客群置业着眼于更大的范围。另外一个,越来越多城市利好规划也在慢慢进入。杭绍一体化,加速了绍兴与杭州主城区的联系,轨交的开通,镜湖作为绍兴的中心很多客户都比较看好镜湖的发展。

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阳光城檀院相关负责人

观点:杭州城市价值外溢 柯桥房价仍有成长空间

阳光城是首次进入绍兴这个城市。在柯桥开发两个项目,檀院和G-46地块。檀院项目主要以叠拼、合院为主。整个项目体量比较大,就目前来看,柯岩没什么供应量。明年的竞争集中在元垄城、群贤府这两个项目。檀院预计11月底12月初会面世,我对阳光城很有信心,整个展示区也花了很多心思打造,相信会给绍兴带来不一样的视觉感官。

G-46地块,因为限高限低,产品还在规划中 ,预计明年4月底5月初面世,总体而言,阳光城采用高周转运营模式,整个推盘节奏不会让大家等待太久。

最近绍兴市场、客户发生一些变化,我们在前期产品定位上有很多思路的碰撞。第一个问题,柯桥距离杭州比较近,柯桥是否会成为第二个上海昆山,因为上海城市价值外溢,房价攀升?上海楼市调控政策紧,控人口,控土地,让很多外地人口又回流家乡省会城市;或者直接选择环上海周边城市,如昆山、苏州、嘉兴等,供求关系发生变化,需求量变多,房价因此暴涨。对柯桥来说也一样,杭州城市价值外溢,很多人口将会流入柯桥。另外,随着房价上升,产业结构也会产生一定的改变。随着租金成本上升,杭州产业可能会往周边导入,一个嘉兴一个柯桥。从这个层面上来说,我觉得柯桥未来的房价还是有成长空间的。

第二个问题,豪宅是否小型化。就目前来看,柯桥本地人大多数还是选择120-140㎡面积段。我们做过一个调查,当柯桥房价11000-12000时,120-140㎡面积段的户型卖得较好;而当房价到达13000时,120㎡的户型相对更吃香;当房价16000-17000时,80多方的户型开始走俏。是否房价涨到一定趋势,客群会产生一定的改变,豪宅也会小型化。我觉得影响主要来自总价论和投资客。以前柯桥市场投资客占比5%,现在可能在25%左右。小户型会否像上海一样成为主流户型?

第三个问题,绍兴这么多板块,哪个板块未来发展趋势更好?

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金地湖城大境副总经理 冯杨

观点:柯桥多盘入市 明年或将引发新一轮价格战

我个人最看好镜湖板块。绍兴撤县设区,政府主力还是打造镜湖中心。从土地市场来看,袍江和上虞推地量较少,还是以镜湖为主。

现在新的装配式住宅,以毛坯还是精装验收还不确定,这样一来对产品的要求会更高。我对于明年市场不是特别乐观,当然还是看区域,看项目。对于金地5期,我是特别有信心的。目前整个金地自在城整体效果呈现,坂湖公园落成,金地5期坐拥湖景稀缺资源,在客群这一块不需要担心。金地开发到最后一期,对客群的把控上,需要购买力更强,自住需求更高的客群,来提升整个小区的居住氛围。

我不排斥绍兴长期房产市场会好这个观点,但明年开发商还需要谨慎。19大之后,估计短期内会有调控政策落地。假设明年推出的土地只租不售,将影响目前的高价地。对高价地项目会有很明显的冲击。

我们5、6月份做过一个盘点,整个柯桥二手市场,还有200万方以上供应量,再加上明年很多新盘推出,可能会引发新一轮的价格战。除此之外,地铁建设带来很多投资客,限售出来后,投资客明显有减少。接下来楼盘如果还是依靠投资客,短期内存在风险。柯桥下一波还是得靠拆迁带来购买力,但拆迁购买力有限。

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融创越州府营销总监钱静

观点:绍兴精品楼盘稀缺 把握当下很重要

一个城市的发展离不开城市的整体规划,而城市的发展更离不开精品项目的开发,绍兴是建筑之乡,本就对品质有着至高的要求,绍兴又是师爷之城,对细节更是精益求精。融创敬重这座城市,唯有用品质、用建筑说话,带给这座城市不一样的精神。

融创越州府坐落稽山公园旁,涵盖中式合院、新中式叠墅、现代洋房三种产品形制,以45万方的低密大宅给原本老城心带来了不一样的活力,更希望给这座城市留下传承。我们6月首开,到目前经历133天,业绩已突破8亿,我们以绍兴城市的最高单价,创造了主城区第一的业绩。为什么最贵的却卖的最好,数字的背后一定承载着市场逻辑,希望没有来过越州府的朋友来做客。而接下去11月份我们越州府将开启中式合院的建筑巨著,我们将以中国匠心致敬这座城市,请大家等待我们的真诚呈现。

“一个城市总是有些东西值得珍藏,而越州府的产品就是我一生的收藏品,我已经走遍了绍兴各大楼盘,只有融创越州府最让我心动”这是我们越州府业主的原话。当我把这句话分享给制作珍藏品的公司同仁时,真的让我们作为融创人非常自豪。而我更想说,我们人生奋斗、追求名利到底是为了什么,我们是不是应该给家人最好的港湾,把握当下,人生没多少十年,在最好的年华里在最富有情谊的住区里享受各种惬意。

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融创卢跃(绍兴城市营销总监)

观点:地铁提升城市价值 绍兴房价稳步攀升

随着城南城心的唤醒,我觉得融创的房子卖到2万以上没有问题。一个高端品质楼盘吸引更多的是为了追求更美好生活的客户。

我还是想谈一谈地铁改变城市力量的概念。有地铁的城市,其实可以看出当地政府在做一个比较大的城市规划。一个城市在没有地铁之前,房价涨幅一般不会特别大,杭州当时地铁出来之后,其实房价没有特别大的波动,而是有一个酝酿期,后知后觉中地铁效应就显现了。绍兴也可能是这样。

我对绍兴楼市长期看好,融创也看好绍兴,第一次入驻就打造最好的府系作品敬献绍兴。融创更关注居住体验,从建筑外立面,社区景观,户型功能设计,生活服务需求去思考,让人感受到归家的幸福感。绍兴是一个讲求兄弟、姐妹情谊的地方,在这一个富有情义的城市,好的作品便会口碑相传。随着融创越州府的建筑外立面的呈现,一定会给这个城市的建筑带来新鲜感,房子是生活的容器,尤其是对于城南来说,这样一种好的作品,一定会受到绍兴人民的喜欢。城南明年会有大批量的拆迁,很多对城南有情结的客户会继续选择留在这个生活便捷的地方,但是城心好的品质住区很少,随着生活品质不断的提高,像融创这样的高端品牌品质住区一定会受到更多人的钟爱,我十分看好城南后续的购买力,也相信更多的人会喜欢上融创的高端精品。

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锦樾华府项目策划经理吴海峰

观点:绍兴刚改需求逐步扩大 产品需迎合不同客群

锦樾华府位于城西。虽然没有地铁概念,但居住环境非常理想。坐拥府山,北临鉴湖,生活配套比较醇熟。从8月份一期开盘,当天推出131套,几乎售罄。项目二期预计在12月份面市。原先我觉得绍兴市场,小户型面积会比较受欢迎,但后来发现,绍兴人刚改需求逐步扩大。应对这样一个市场形势,锦樾华府在户型设计上,也做了多方面的考量,规划有93-145㎡各类户型,迎合众多不同消费群体的需求。在产品品质上,我们同样做到严格把关。因为我们面对的客户群体以老绍兴居多,投资客相对较少,为了满足老绍兴的改善需求,在产品的细节上我们尽力做到精品。

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招商檀院销售经理张佳利

观点:投资客减退 柯桥明年楼市去化压力大

我一直住在绍兴。绍兴给我的感觉,外面再怎么翻天覆地,我就过我的小日子。现在很多小公司的尾盘,都是由上海杭州的一些代销公司进来,以杭州客户为主,把绍兴房价抬高了。柯桥区域房价一下子从10000窜到13000-14000,对绍兴本地购房者来说很难接受。但随着楼市限签限售政策,投资客明显减退。这一波投资客的带动,为品牌房企带去了一波红利,同样的区位,价格相差不大,很多人当然更愿意选择品牌房企开发的楼盘。我觉得这一波投资客走了之后,拆迁也拆的差不多,绍兴政策收紧,明年形式可能没有这么乐观。明年楼盘入市比较多。已经上升的房价回落几率小,而100多方刚需、刚改的本地购房者承受能力是多少?所以我觉得明年去化率不会太猛。檀院项目属于改善型,投资客相对少,不太会受到影响。

投资客这块,我觉得可能会流向诸暨,上虞等地。杭州限购,挤压到周边城市,因为杨汛桥和钱清离杭州最近会成为热门投资地。还有一个诸暨,除了房价便宜,还有没有政策打压,代销公司可能会把投资客带到诸暨,诸暨可能会有一波新的涨价狂潮。

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绍兴楼市网运营负责人王斌

阐述媒体眼里的绍兴市场

1、绍兴人喜好的户型面积

早10年前,改善型户型面积,还是90-100方左右,当时由于没有“赠送面积”的限制,所以,100方实际到手90方,住得也舒服,总价也合理,能承受。而如今,“赠送面积”四个字已经消除,你的建筑面积大多就是使用面积,且伴随着生活质量的改善,“二胎政策”的放宽,125-140方,悄然成为了绍兴市场的香饽饽,总价虽高,但只要品质能保证,绿化能保证,老百姓也能接受。柯桥的瓜渚湖区域,大坂湖区域,两大湖景生态区的二手房,目前也几乎飙至2万/㎡甚至更多,我个人认为,柯桥就是绍兴的未来样子,绍兴未来的房价,依然会攀升,其中攀升速度最快的,就是镜湖和迪荡湖区域,突破2万/㎡的房价,很可能就发生在明年。当然,对于镜湖区域,我希望能多一些刚需盘,90-120方即可,让镜湖的入住率提升下。

2、绍兴购买力源自哪

绍兴的购买力,原先6000-7000元/㎡左右的时候,拆迁户消化了一大波,代表例子,镜湖区域的长业天悦城,勤业,佳源一部分,御和园一部分,但随着房价的上升,面积的加大,拆迁户的购买力开始力不从心,取而代之的,是绍兴的人群架构的中间力量,企事业单位,公务员居多,这方面,光明海樾传奇能体现这一点,然后,由于镜湖房源的库存减少,慢慢的,这股力量,转移到了星尚悦湖苑,转移到了世茂天樾,当10月开始世茂也快没了,星尚也快没了,这股力量又开始流入到融创越州府,恒大君睿府,宝业新桥风情,环城锦樾华府,大家阳光里等等。有外来集团人员问我,那按照这样的购买速度,这股力量不是马上被消化光了吗,我当时也是一愣,因为我没法告诉他,绍兴的这股中间力量还剩下多少,但是我说,“沙漏里的沙子,一点一点掉到下面,下面的沙子不是平的,还是会形成一个新的金字塔型”,购买力每年都会有的。柯桥方面,现在比较复杂,因为有一股外来投资客的介入,使得中小面积,中小总价的不管是商业还是住宅,全部被抢光了,例如金地的IN公馆,祥生的群贤府,元垄的大都会等等。上面说到,柯桥是绍兴的未来,那么在投资客眼里,柯桥就是绍兴对外的大门,这股购买力很强大,撞开了大门,正在向越城区进军,同时,它的变数也很大,可能仅凭几个政策或新规,就会把它吓跑。个人总结,绍兴和柯桥的购买主力仍是当地的居住人口为主导,比较看好明年新的拆迁力量。

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