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楼市伊说 | 绍兴楼市四年来最冷“黄金周”

2018-10-08记者:伊旭松 来源:绍兴楼市网
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绍兴楼市迎四年来最冷“黄金周”

【宏观降准+微观底价,回暖可期】

十一“黄金周”,对绍兴旅游行业是金色的,一共赚了54.42亿元,同比增长14.78%。

绍兴楼市网图片

同样的七天,对于绍兴楼市来说,有点冷,多项成交数据创下四年来的最低值。

但值得关注的是,央行已经开始降准,接下来有可能降息,而现在的楼市中,遍地都是板块底价,绍兴楼市回暖是大概率事件。

01 | 壹

【国庆楼市四年来最冷】

国庆绍兴楼市冷,四年来最冷!

以越城区为例,据笔者统计,今年国庆长假(10.1-10.7)期间成交62套。

10月1—7日成交统计
10月1—7日成交统计

相比去年186套,跌幅惊人,这个数字也低于2016年的149套和2015年的65套,为四年来的最低值;仅仅高于2014年楼市冰冻期的36套。

2014—2018国庆成交套数
2014—2018国庆成交套数

和成交套数一起下跌的,还有成交面积。

国庆七天,越城区成交面积只有0.77万平方米,远低于去年的2.24万平方米和2016年的1.81万平方米,也不敌2015年的0.81万平方米;仅高于2014年的0.65万平方米。

2014-2018国庆成交面积
2014-2018国庆成交面积

02 | 贰

【住宅购买力集中在袍江】

从成交区域看,住宅的主力是袍江区域,滨湖里、艺境、宝龙世家和新城悦隽公馆四个项目成交了41套,占总成交量的73%。

滨湖里作为9月底新开的楼盘,国庆期间排名第一在情理之中。

城东方向的保利迪荡湖壹号,则成为老城区的明星项目,成交了13套。

生态园区的两个项目,一个开盘是8年前,一个是3年前,这两套住宅的成交属于“尾房”项目。

10月1—7日成交排行
10月1—7日成交排行

03 | 叁

【房价到底动了没】

成交量下降,开发商纷纷开始推价格脑筋:

表面上看,价格真的松动了!

比如袍江的艺境就喊出11500元/平方米的起价,城西的世茂璀璨明樾也打出了“140万元买101平方米二环内三房”的广告,保利迪荡湖壹号的多层洋房,新推出的部分楼层房源的价格相较于之前,也有所降低。

但房价真的下跌了吗?

仔细观察,也未必!

当购房者抵达售楼部,真的看到这些房源的时候,马上就明白了,这只是“特价房”而已。

有些是难卖的楼层,有些是难卖的户型,开发商用优惠的价格走一波流量而已,而普通房源的成交均价,并没有降低。

比如保利迪荡湖壹号新推房源的均价,就从首开时的26300元/平方米,小幅上调到26500元/平方米,不仅没有下降反而略微上升。

特价和均价,前者吸引人,后者说服人,楼市大数据不会说谎。

按照网签数据简单计算,国庆期间的住宅成交均价为17800元/平方米,毫无疑问,这就是五年来的新高。

排除掉生态园区内的两套尾房,住宅的成交均价进一步攀升到18200元/平方米,这个数据与国庆期间市民看房的感受,相信更为接近。

04 | 肆

【降准已到等降息】

特价频出而均价不动,反应出当前越城区楼市依然纠结,但宏观经济政策面,已经开始传递着新信号。

国庆小长假的最后一天,一件与房价有关联的宏观经济新闻引发了广泛关注——央行宣布自2018年10月15日起,下调人民币存款准备金率1个百分点,总共释放的的增量资金达到7500亿元。

从过往历史情况看,降准对于房地产来说肯定有利好因素,能缓解资金面压力。

国家统计局数据显示,今年1~8月份,房地产开发企业到位资金106682亿元,同比增长6.9%,增速比1~7月份提高0.5个百分点。其中,国内贷款15783亿元,下降6.6%;利用外资35亿元,下降68.3%;自筹资金34959亿元,增长11.2%。

现金流,回款压力,前段时间成为众多开发商最关注的财务指标,就连多年的地产行业老大万科,也因为一张“活下去”的照片“被爆红”,而降准的到来,无异于“久旱逢甘霖”。

国泰君安团队更是预计: “降息”可能是未来重要选项,具体时间上,2018年底2019年初概率较大。

众所周知,融资成本一直都是判断楼市走向的重要指标。

2015年央行五度降息释放流动性,全国楼市开始升温;当楼市开启调控周期,开发商贷款利率和居民按揭购房贷款利率同步上浮;当前,按揭贷款买房利率普遍上浮20%,一旦开启降息周期,房价将迎来新的支撑。

05 | 伍

【板块“底价”抢着喊】

在微观层面,越城区内同一板块的开发商,争相抢夺“定价权“,纷纷喊出”区域底价“。

艺境部分房源均价11500元,在袍江颇有竞争力,带动了国庆热销;

滨湖里将三面环湖的低密袍江叠墅均价,拉到16500元的价格区间,首开热销;

保利抵挡湖壹号的低楼层特价房源,也让售楼部人气飙升。

而在城南,这块绍兴人居热土上,大家·映江南的高层房源也即将开盘,据笔者得到的消息,这一批房源的开盘价极有可能成为板块“底价“,已经有不少购房者将目光锁定于此。

还是那句话:冬天来了,春天还会远吗?

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