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楼市问答 | 绍兴房价真的降了吗?

2018-11-02记者:伊旭松 来源:绍兴楼市网
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Q1城南恒大珺睿府跟城西璀璨明樾哪个楼盘更好,帮我分析一下,哪个更有发展前途

答:这两个楼盘都在二环之内,一个在老城区的东南角,一个在西北角,户型面积段和价位也差不多,的确是购房者经常需要比较的竞品项目。

从板块区域来说,恒大珺睿府是现在好,而世茂璀璨明樾是未来好。

恒大珺睿府老城南的配套在绍兴的所有板块中,是当前最完善的,随着恒大自持的商业,融创的社区商业,以及小学的建设,生活会是一如既往的方便。

除了恒大·珺睿府自身的庞大体量,旁边还有融创·越州府,两个2016年的明星项目交付时间也在前后脚,再加上环绕周边老小区,无疑会在城南形成人口聚集的“势能场”,对于老城区的购房者来说,会感觉更加亲切。

但也要看到,城市重心向北移动是大势所趋,越城区与柯桥区的融合更是步伐加快,对于大绍兴格局下的板块而言,世茂璀璨明樾连接的是柯桥区更为活跃的经济板块,镜湖更为高端的市级公共配套,还有老城区的教育资源,特别是毗邻绍兴一中和阳明中学这两所越城区的明星高中,因此无疑拥有更好的前景。

这两个楼盘都是带装修交付的项目,从目前绍兴的楼市表现看,自住型置业仍然是无可争议的主流,而绍兴又是一座不大的城市,购房者的地域属性较强,这两个楼盘到底哪个适合自己,消费者需要比较的是哪个距离自己的社交圈较近,哪个更符合自己对未来生活的构想。

Q2、请问伊老师,绍兴房价会不会降?什么时候买房最好

答:绍兴的房价有没有在下降,不同的人可能会有不同的体会,但有些是真的降价了。

进入10月以后,越来越多的开发商加入了“价格战”队伍,有些用数量极少的特价房作为营销噱头吸引人气,有的用拉价格差距的不均衡定价法提升滞销房源的性价比,总而言之都是动了价格。

于是很多楼盘的“广宣价”回到了1.2万,1.3万,1.4万,以前遍地的2W+似乎不见了,动不动喊冲击3W+的豪言壮语也一去不复返。

但这些价格到底是不是你的成交价?

那可不一定!

特价房和低价房的价格是很吸引人的,但一来数量少,数千套房源的小区里多半不超过10套,还有些甚至就一套两套,普通购房者去了多半是买不到;二来不是采光条件恶劣就是户型有缺陷,看似买在同一个小区内,居住体验却明显低于邻居,这样的房子今后进入二手市场上,流通性也是比较差的。

但如果你买其他房源,价格相信不会有太大变化,有些甚至还会上升。

基于这样的原因,可以看到,当前无论是政府还是开发商,对房价的期待都是一个字——稳!

不涨不跌之下,买房人自己有很大的空间,不要去想着抄底,有了足够的首付,未来还款生活压力不大,看到喜欢的就可以买了。

Q3、伊老师,我想问下跃层有什么优势,现在祥生镜湖的金麟府有个跃墅,这是跃层还是别墅,第一次听到跃墅,你觉得好吗?

答:跃层的主要优势有两点:一个是得房率较高,同样建筑面积的房子,小高层的平层户型得房率在80%左右,也就是说,套内使用面积要打个八折;而跃层户型由于有内部挑空部分的存在,客厅层高一般超过6米,如果业主需要,可以方便的进行空间分割,在客厅上方实现一间宽尺度的“主卧”,这也是目前市面上常用的做法,这样得房率自然会高许多。跃层的另一个优点就是分区更加隔离。下面一层的生湖区,集中了厨房、餐厅、客厅等公共空间,属于全家人共用的,会比较热闹,而上层是居住区,多半布置为卧室和书房,属于个人使用,会比较安静,通过空间的分离,二者之间相互干扰要比平层少很多。

当然,这样的户型也不是没有代价的,上下楼梯的空间使用率就偏低,而且户内楼梯会提升装修的成本,增加摔倒等安全隐患。

跃层、叠排、叠墅、跃墅其实都是一个意思,本质上都是上下空间立体布局的户型,一般而言叠墅的密度较低,最好只设置3层,也就是上中下叠。

这种户型在我看来是比较好的,随着城市开发理念的革新,出让土地的价格越来越较高且容积率也不断上升,这种户型可以在总价和使用面积两个最关键的因素上取得平衡。

一句话:用合适的价位在城市核心区买到较大使用面积的房子,这样的优势难以拒绝。

绍兴楼市网图片

Q4,、鉴湖壹号院的房子值得购买吗?位置有点偏,价格会不会便宜点?

答:从行政区划上看,鉴湖壹号院位于柯桥区的福全镇,听起来是挺偏的,但如果淡化这个属性,用自己开车丈量一下距离,就会发现,其实也还好。

以该项目地块为圆心,用五公里的半径画一个圆,你会惊讶的发现,东面可以一直到中兴路上的沈园,北到老火车站,南到鲁迅中学的越城区校区,在这个距离内,金帝·银泰城就在里面,城市广场在里面,鲁迅小学,北海小学、绍兴一中初中部的龙山小区和元培中学也都在里面。而且今后随着二环路高架构成环线,出行也会十分方便。

这种情况其实就类似我们看世界地图,中国版的,中国在中间,美国版的,美国在中间,当前的绍兴地图上越城区多半在中间,所以会觉得很偏,但真正区位价值,是以抵达关键节点的距离来衡量的,从这个意义上说,鉴湖壹号院的区域辐射的是中兴路以西,环城大道以北,老火车站以南的老城区板块。

价格的话,开发商现在还没有透露,但可以根据现有情况简单分析。

首先是该项目的土地价格不高,没有经过激烈争夺,在建安成本大致相同的情况下房价会有一定空间;

其次是该项目是本土开发商的项目,从过往的经验来,本土开发商不太追求品牌溢价,定价一般走性价比路线;

最后是行情现在也不支持高价开盘,现在楼市成交萎缩,不少开发商都打出了特价的噱头,绍兴城市规模不大,这样的价格环境下谁都不愿为别人站岗。

综合以上三点,价格至少不会高。

Q5、伊老师,求推荐性价比高的商铺,位置都可以。

答:我个人觉得镜湖几个明星楼盘的社区底商会很有吸引力,比如万科·大都会项目的商业;再就是拥有成熟开发商自持主力店的项目,比如未来的苏宁广场。

Q6、请问最近哪里有拆迁?谢谢!

·城南有拆迁。

越城区城南街道任家塔村位于城南街道最北面,坐落在鲁迅中学周边,距环城河一河之隔,城南大道贯穿村中心。任家塔村两面环河,河道紧连鉴湖水系,陆路紧邻中兴大桥南坡的中心大道,交通极为便利。从南到北,从东到西,大小自然村共三个,即东俞家舍自然村,双牌溇自然村和任家塔自然村合并而成。总户数326户、常住人口有896人。

三个自然村,任家塔自然村早就有改造传闻,但一直未启动。东俞家舍村尚未启动拆迁。双牌溇于10月初启动拆迁。是三个自然村中最先启动拆迁的。

具体内容可以看我们绍兴楼市网周一微信公众号上推送的介绍。

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