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楼市伊说 | 森海豪庭业主维权,是三堂生动的“买房课”

2019-01-09记者:伊旭松 来源:绍兴楼市网
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最近两天,城东森海豪庭小区业主集中维权,激越的文字和现场图片,让这个交房许久的项目和它的开发商再度蹿红。

△图片来源于绍兴e网
△图片来源于绍兴e网

作为本世纪初绍兴楼市首屈一指的的红盘,作为城东板块长期以来规模最大的楼盘,作为本土地产豪强金昌的发家楼盘,森海豪庭在绍兴房产开发史上占据一席之地。

当时光荏苒,突如其来的业主维权对当下的楼市来说同样具备示范意义,毫不夸张地说——

森海豪庭业主维权,是三堂生动的“买房课”。

NO.1 | 壹

【语文课·配套两字含义多】

此次维权的导火索,源于金昌集团要在小区西门入口处的原森海豪庭大酒店,投资建设护理院。

公开资料显示,改建其实早在大半年之前就已经开始了。

|||2018年3月13日,越城区政府官方网站发布信息,绍兴太和晨颐养中心项目被列入绍兴市2018年生命健康产业重点项目。

2018年4月26日~2018年5月10日,该项目在网上公开了环境影响评价,正式确认位置就是原森海豪庭大酒店。

2018年7月3日,当时的越城区卫计局网站上进行了“拟设置医疗机构公示”,该项目的类别是“护理院”,名称为“绍兴越城太和晨护理院”,诊疗科目为:内科/外科/中医科/临终关怀科/康复医学科/医学检验科/医学影像科。|||

对于金昌的这一做法,有小区业主表达了不同意见。

众多业主回忆,酒店是给小区配套的,有些人甚至晒出了当年楼盘的宣传册,当时白纸黑字写着“社区酒店”,据此,他们认为森海豪庭酒店改建护理院之前,应该获得小区业主的许可。

 △森海豪庭相关宣传册详情页
△森海豪庭相关宣传册详情页

显然,金昌方面和业主方面对酒店的定位存在不同的理解。

事实上在森海豪庭大酒店多年前倒闭之后,相关区域就一直闲置,还因水池无人打理蚊虫肆虐,引发居民到本地媒体投诉。

△2018年7月5日绍兴晚报报道
△2018年7月5日绍兴晚报报道

由于第一手资料匮乏,笔者无意评判金昌和业主的这场争论,在此却想提醒广大读者,无论宣传资料上如何写,作为买房人一定要看清,“配套”所在的区域是不是在项目的红线范围之内,房屋性质是不是物业用房或者社区用房。

配套这两个字有多重解释,有些仅仅指距离近而已,与其相信这个,远不如对房屋和地块的产权分割有清晰的了解。

NO.2 | 贰

【数学课·15年算出两本账】

公开资料中,绍兴越城太和晨护理院项目大致轮廓如下:拟投资5000万元建造,建筑面积11223.97平方米,拟设置409张床位,设有养老院和护理院。

根据2018年4月底的相关数据,越城区老年人口比例占24.7%,高龄化趋势逐步显现,但养老服务机构却相对缺乏,高档的养老院基本没有。

毫无疑问,这家护理院如果建成并投入商业运营,规模在整个越城区也是排得上号的,商业回报也是值得期待的。

金昌的账本很明确,停业多年的森海豪庭改建成护理院,不但盘活了一笔存量资产,同时也是生命健康产业的一次试水。

但业主的账本就不好说了,起码森海豪庭那些维权的业主却充满了焦虑——其中最核心的部分,当然是房产价值的贬值。

一边关注着利润,一边关注着房价,矛盾由此产生。

即便跳出此次维权事件,类似的“关注错位”,激起开发商与老业主的矛盾,在绍兴楼市并不鲜见。

本世纪初开启的房地产热潮中,预售制度的实行,使得买房人大多是看图纸买房,看效果图买房,不少开发商在项目初期都会不吝重金打造一些生活配套设施,比如超市、比如酒店、比如会所……

当项目销售完毕之后,当这些设施的后期运营与管理不再受到开发商的关注,而且受制于历史局限性,这些开发商大多不具备长期运营商业配套设施并盈利的能力,相关投入会减少,业主体验感随之下降:

|||原来能拿补贴的超市,开店的老板很可能就卷铺盖走人了;

原来的酒店经营大概率外包,和项目的关系就渐渐淡了;曾经的恒温泳池或者户外泳池,换水的次数少了,游的人少了,慢慢就变景观了。

入住的前5年,这些设施都是令业主自豪的存在。

入住的前10年,对于设施的减配业主还能忍受。

等到入住的15年后,“换房”的时间窗口就已经打开了。

正如手机有迭代,五年前的手机现在送你也未必要,房产其实也差不多,高速发展的15年让楼市发生了太多颠覆性的改变,而这些改变合起来,就是“换房周期”。

举个最简单的例子,现在还有多少人愿意提着水果爬上6楼,而不是电梯入户呢。 |||

NO.3 | 叁

【历史课·买房踏准板块价值升浪】

站在风口上,就算一只猪也能飞。

这句话的适用范围可不仅限于互联网界,房产业也是一样,只不过要踏准的是板块价值升浪。

当年森海豪庭为何被称为绍兴豪宅项目的典范?

周边山水相依的自然环境固然优越,金昌品牌当时在绍兴楼市的也确有号召力,但最重要的,恐怕是整个城东板块多年沉淀接触的一枚硕果。

拥有2500年建城史的绍兴古城,早在改革开放之初,就在寻求开辟新城,保护古城。

△绍兴城东新区规划设想图
△绍兴城东新区规划设想图

1985年10月,由绍兴市城乡建设局和杭州大学、同济大学共同编制的绍兴城新区选址方案与规划设想出炉。

经调查研究和分析比较,绍兴城市新区确定以城东南为新区主导发展方向,依托旧城,开辟新区,构筑“西城东市”的格局,这便是城东经济开发区的由来,也是此后高新区和越城区东扩的滥觞。

△绍兴城东经济开发区一角图
△绍兴城东经济开发区一角图

那个年代,绍兴城市重心向东倾斜。

1992年,绍兴市正式启动了城东绍兴经济开发区的建设,开发了如“鹤池苑”等代表性项目;

到21世纪初,便民中心、绍兴日报社、广电中心、市公安局、检验检疫局等一批市级机关单位落户城东,带来了充裕的购买力。

此时的森海豪庭,在城东这片热土里显得格外突出,成功并不让人意外。

回望这段往事,有一个常识值得铭记——买房拼地段,好的地段就是政府重点规划的板块。

回到当下,如果说有哪个区域能像当年的城东一样值得期待,答案大概率是——镜湖。

△镜湖规划图
△镜湖规划图

2018年4月,“洋江路”上的新行政中心启用,用实际行动宣告了绍兴城市框架拉大,城市重心从古城迁移到镜湖,将是大势所趋。

鉴于往事,有资于治道。

此番对森海豪庭的解读,希望对您的买房有所帮助,有所参考,足矣!

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